Boligmarkedet i Oslo: Utviklingen den siste måneden
Boligmarkedet i Oslo har hatt en interessant utvikling den siste måneden. Prisene har vist en svak økning, med en gjennomsnittlig prisstigning på 1,2 %. Dette kan skyldes både sesongmessige trender og økt etterspørsel i spesifikke bydeler.
I desember 2024 økte boligprisene i Oslo nominelt med 0,9 prosent sammenlignet med november 2024. Sesongjustert var oppgangen 0,8 prosent. På årsbasis, fra desember 2023 til desember 2024, steg boligprisene i Oslo med 6,8 prosent. Høsten 2024 står dermed i sterk kontrast til de foregående årene da det kun var én måned med svak prisnedgang. Oppsummert kan vi si at hovedårsakene til det sterke markedet gjennom høsten skyldtes:
- Svært lav bygging av nye boliger
- Lavere enn normalt tilbud av brukte boliger
- Redusering av egenkapitalkrav
Det sterke markedet gjennom høsten gjør at året ble avsluttet med svært lite usolgte boliger sammenlignes med hva som er vanlig.
Figur: 2025 ble startet med et svært lavt varelager av usolgte boliger fra 2024
Markedet oppsummert:
- + 0,9 prosent nominell prisutvikling
- + 0,8 prosent sesongjustert prisutvikling
- Prisene steg 6,8 fra desember- 2023 til 2024
- Snitt omsetningstid var 32 dager (uendret fra november)
Hvordan har boligmarkedet startet i 2025?
Vi skriver 11 dager ut i 2025 og boligmarkedet har vært preget av stappfulle visninger og høye salgspriser. Januar er tradisjonelt alltid en veldig sterk måned og i år presses markedet ytterligere av redusert egenkapitalkrav og lavt varelager av usolgte boliger fra i fjor. Det er selgers marked. Det har så langt blitt lagt ut færre noe nye boliger sammenlignet med de siste årene og årsaken til dette er både at det var få usolgte boliger fra i fjor som ble lagt ut på nytt, samt at marked er i en trend med generelt lavt volum. Denne trenden er ventet gå over i noe høyere volum enn normalt utover i første kvartal og spesielt når rentene senkes.
Før jul senket regjeringen egenkapitalkravet fra 15- til 10 prosent. Dette hadde en umiddelbar prisdrivende effekt, spesielt for de mindre boligene som med en gang ble betydelig dyrere. Personlig tror jeg dette bare vil gjøre det vanskeligere for førstegangskjøpere fremover på grunn av den prisdrivende effekten.
Går du med tanker om å bytte bolig kan det være en god idé å selge i første kvartal når det er lavt volum, for så å kjøpe når vårslippet kommer rundt påsketider. Tilbud og etterspørsel blir da mer i balanse og det blir færre av de hissige budrundene.
Figur: antall boliger lagt ut i markedet
Blir det prisvekst i overskuelig fremtid?
Det ligger an til sterk prisvekst i år og det er bred enighet om disse prognosene. Eiendom Norge forventer en økning på 12 prosent i boligprisene i hovedstaden, drevet av et lavt tilbud av brukte boliger, få ferdigstilte nye boliger, forventede rentenedsettelser og god lønnsvekst.
Faktorer som rentenivå, boligbygging og økonomisk utvikling er de viktigste faktorene for hvordan utviklingen faktisk blir. Personlig tror jeg på enda sterkere vekst dersom vi renten blir satt ned med minst 0,5 prosent.
Det virker nå sannsynlig at renten blir satt ned med 0,25 prosent i mars. Lavere renter i kombinasjon med en stadig lavere ferdigstillelse av nye boliger i 2026 og 2027 gir grobunn for flere år med stadig prisvekst.
Torbjørn