Bolgmarkedet i Oslo – September 2024

Oppdatering på boligmarkedet i Oslo, og jeg vil ha fokus på hvordan utviklingen har vært den siste måneden, hvorfor det er slik, hvordan vi som meglere opplever markedet og hva jeg tror om tiden fremover. 

Skal du selge bolig? Ta kontakt med Eiendomsmegler Frogner for en smidig prosess

Utviklingen kort fortalt

I september falt prisene 0,3 prosent korrigert for sesongvariasjoner og nominelt var prisene ned 0,7 prosent. Så langt har boligprisene i Oslo steget 6,1 prosent, og er nå 5,0 prosent høyere enn for ett år siden. Mange vil nok si at boligmarkedet er overraskende sterk nå, ettersom vi ikke bare har høye renter, men også er inne i en sesong som generelt er svak. Om det ikke skulle være en solid nok cocktail for prisfall har det i land tid vært rekordmye bolig på markedet. 

Hvorfor er markedet da så sterkt? Her er noen faktorer som er spesielt gjeldende i dagens marked:

  • Det er en forventning om flere rentekutt i 2025, noe som påvirker etterspørselen (kjøpsviljen)
  • Befolkningsvekst bidrar til balanse mellom tilbud og etterspørsel
  • Høy lønnsvekst
  • Generelt sterk tro på sterk prisvekst fra start 2025 og liten tro på betydelig prisfall i høst
  • Oslo er den byen med den klart svakeste boligbyggingen per innbygger

Det må sies at det er store forskjeller mellom segmenter i hovedstaden. Kort oppsummert kan vi si at det desto mindre en bolig er, desto hetere er markedet. Markedet for mindre småleiligheter og sentrale 2- og 3-roms leiligheter er de klare vinnerne nå. Det dyrere markedet over 20 000 000 er fortsatt noe tregere, men det har gjennom året også vært en vesentlig bedring her kontra hvordan det har sett ut de siste to årene. Dette er helt naturlig da det er her generell inflasjon, fyringskostnader og renter biter hardest fra seg. På den annen side er det kanskje her den relative endringer kommer til å bli størst når rentene kuttes.

Markedet oppsummert:

  • – 0,7 prosent nominell prisutvikling
  • – 0,3 prosent sesongjustert prisutvikling
  • Prisene har steget 6,1 prosent hittil i år
  • Prisene er nå 5,0 prosent høyere enn for ett år siden
  • Snitt omsetningstid var 27 dager (opp 3 dager fra august)
  • Gjennomsnittlig kvadratmeterpris var kr. 95 066

Hva tror jeg om utviklingen på kort sikt?

I forrige måned skrev jeg at jeg forventet en gradvis nedkjøling av markedet utover høsten. Selv om jeg fortsatt er i samme tro, tror jeg på en mindre nedkjøling nå. Bakgrunnen for dette er at det i september har blitt solgt langt flere boliger enn det har blitt lagt ut i markedet – dette er ganske unormalt for årstiden. Vi er nå i en situasjon hvor varelagrene av usolgte boliger har blitt lavere enn for en måned siden. Dette er en sterk faktor som demmer opp for en annen nærmest ufravikelig faktor: kjøpsviljen synker utover høsten.

Sagt på en annen måte handler alt om forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Høstmørket har en sterk tradisjon for fallende etterspørsel, men når vi har faktorer som også justerer ned tilbudet av boliger i markedet vil markedet holde seg godt sett opp mot årstiden.

Oppsummert forventer jeg svakt prisfall i oktober og november. Desember er alltid en joker og vanskelig å spå. Markedet preges gjerne av lite nye publiseringer og det som legges ut er i all hovedsak mindre boliger.

Det har blitt solgt svært mye bolig så langt i 2024 og det er kun toppåret 2021 hvor vi så enda høyere omsetningstall. September måned startet med høyt volum, men nå bremser tilbudet og det har blitt solgt langt flere boliger enn det har blitt lagt ut de siste 3 ukene. Dette gir lovnader om et stabilt høstmarked med relativt lite prisfall – i sterk kontrakt til 2022 og 2023 hvor volumet økte på og prisene falt betydelig.

Figur: antall nye publiseringer viser i år en spesiell trend

Det maner mot en eksplosiv prisvekst og startskuddet går når nyttårsrakettene skytes opp

Tradisjon tro venter jeg sterk prisvekst når vi skriver 2025, men i til neste år kan årets første måneder muligens by på ekstra sterke måneder. Boligmarkedet i Oslo er et såkalt syklisk marked hvor tilbudssiden er den faktoren som endrer seg mest mellom sesongene. I første kvartal er alltid forholdet mellom tilbud og etterspørsel på sitt gunstigste – for de som selger. Tilbudet er lavt til moderat, mens etterspørselen er høy. I tillegg kan de følgende faktorene helle bensin på bålet:

  • Norges Bank ber regjeringen vurdere å kutte egenkapitalkravet fra 90- til 85 prosent
  • Rentekutt eller sterke signaler fra Norges Bank om rentekutt
  • Boligmangelen manifesteres ytterligere (lav boligbygging)